¿QUE SUCEDE EN LA COMPRA Y VENTA DE UN PREDIO CON DOCUMENTOS FALSOS ? - CASO CIVIL - JURISPRUDENCIA

I.- ACUERDO PLENARIO:

PLENO JURISDICCIONAL NACIONAL CIVIL Y PROCESAL CIVIL de fecha 28 y 29 de abril de 2022

1.1 Temas

1. PROCESO DE MEJOR DERECHO DE PROPIEDAD

2. PROTECCIÓN DEL TERCERO ADQUIRIENTE POR LA FE PÚBLICA REGISTRAL

3. LA ACCIÓN DE PETICIÓN DE HERENCIA SOLICITADA POR UN HIJO (A) NO RECONOCIDO (A)

4. LA UNIÓN DE HECHO COMO DEFENSA DE LA PARTE DEMANDADA EN UN PROCESO DE DESALOJO POR OCUPACIÓN PRECARIA.

1.2. El TEMA PRINCIPAL A DESARROLLAR CORRESPONDE A LA PROTECCIÓN DEL TERCERO ADQUIRIENTE POR LA FE PÚBLICA REGISTRAL

¿ La protección que otorga la Fe Pública Registral conforme prevé el articulo 2014° del Código Civil está referida a la buena fe subjetiva del tercero adquiriente o es necesario que demandante pruebe que el tercero adquirente no actuó con buena fe objetiva?

El Pleno acordó por MAYORIA lo siguiente: La protección que otorga la fe pública registral, conforme al artículo 2014 del Código Civil debe ser interpretada y entendida como referida a la buena fe objetiva del adquirente.

En ese sentido, no basta su sola creencia, sino le será exigible desvirtuar todo atisbo o sospecha sobre la inexactitud del registro, dicho de otro modo, el adquirente de buena fe debe asumir la carga de actuar diligentemente antes de celebrar un negocio jurídico de disposición de un bien, como, por ejemplo, además de hacer indagaciones o averiguaciones en los Registros Públicos sobre la situación jurídica subjetiva (quién es propietario) y objetiva (que el bien no esté gravado), acudir in situ al predio objetivo de compraventa, averiguar si el predio está siendo habitado ya sea por quienes ejercen la propiedad o solo la posesión y recoger toda información que se encuentra razonablemente posible a su alcance para poder tomar conocimiento de ella.

II.- JURISPRUDENCIAS:

2.1 CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA- SALA CIVIL PERMANENTE

CASACIÓN N° 800-2015- HUANUCO

NULIDAD DE ACTO JURIDICO

PRINCIPIO DE LA FE PUBLICA REGISTRAL: El tercero adquiere en base a la legitimación dispositiva del titular registral mantiene su adquisición a non domino, una vez que ha inscrito su derecho, con los demás requisitos exigidos por la ley.

ANALISIS DE LA CASACIÓN AQUI

2.2.- CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA DE AREQUIPA -

COMISIÓN DE PLENOS JURISDICCIONALES MATERIA CIVIL Y FAMILIA

DECISIÓN:

SEIS VOTOS por la primera ponencia

CUATRO VOTOS por la segunda ponencia

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CONCLUSIÓN PLENARIA

El pleno adoptó por MAYORIA la Primera ponencia, que enuncia lo siguiente:

"La fe pública registral protege a los terceros de buena fe cuando el acto previo es nulo o falso, pues el articulo 2014° del Código Civil, no distingue, en consecuencia, por efecto de la seguridad jurídica del tráfico, no importa la magnitud del vicio que afecta el título pues basta que el tercero cuente con título oneroso, sea de buena fe e inscriba su derecho para gozar de la tutela legal."

2.3.- TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

SENTENCIA DEL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL de fecha 5 de marzo de 2020 SOBRE LA CONFIGURACIÓN DEL TERCERO DE BUENA FE PÚBLICA REGISTRAL

Expediente 0018-2015-PI/TC

Fundamento 52: Interpreta los temas de derecho y propiedad y del PRINCIPIO DE SEGURIDAD PÚBLICA, menciona que en los casos en los que fehacientemente el propietario haya sido víctima de falsificación de documentos y/o suplantación de identidad, para la configuración de la buena fe del tercero, será indispensable haber desplegado una conducta diligente y prudente desde la celebración del acto jurídico hasta la inscripción del mismo, además de la observancia, claro está, de los propios requisitos exigidos por el artículo 2014 del Código Civil, en los términos en los que ha sido modificado por la Ley 30313, como por ejemplo, la escrupulosa revisión de los asientos registrales y de los títulos archivados.

Fundamentos 53: El elemento justificado por la naturaleza de las cosas, en los antes explicados, para que se configure la buena fe del tercero de acuerdo con el artículo 2014 del Código Civil, modificado según la ley antes citada.

Fundamento 54: Cuando la apariencia de titularidad sea tal que, razonablemente, no sea posible para el común de las personas identificar la inexactitud del registro por causa de falsificación de documentos y suplantación de identidad.

Fundamento 149: No puede descartarse, eventualmente, la aplicación del principio de fe pública registral cuando ello corresponda, en los términos de la interpretación realizada por este Tribunal en los supuestos de falsificación de documentos o suplantación de identidad.

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2.4 LA FE PÚBLICA REGISTRAL EN LOS CASOS DE FALSIFICACIONES DE TITULOS.

Nuestra legislación registral ha establecido los principios siguientes: principio de rogación, legalidad, titulación auténtica, tracto sucesivo, publicidad, especialidad, prioridad preferente, prioridad excluyente o impenetrabilidad, legitimación y buena fe pública registral.

De acuerdo con el artículo 2014 del Código Civil peruano:

El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y los títulos archivados que lo sustentan.

La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro.

El principio de fe pública registral, se debe entenderse como un principio fundamental del sistema registral, ya que permite la protección del tercero de buena fe que confiado en la información que proporciona el registro contrata a título oneroso e inscribe su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el título de su transferente.

Huerta Ayala nos menciona que se puede definir como aquel el principio que propende a la protección de los terceros de buena fe que adquirieron un derecho sobre la base de la información proporcionada por el registro y lo han inscrito, aunque el transferente no tuviera dicho título o este sea anulado, rescindido o resuelto en mérito de causas que no constan en el registro.

- Características:

PROTEGE LA SEGURIDAD JURÍDICA, de la contratación con base en los asientos inscritos, toda vez que proporciona una garantía de seguridad jurídica plena a quien, bajo la fe que emana del registro, adquiere a título oneroso e inscribe un derecho y reúne los requisitos del artículo 2014 del Código Civil.

* ¿Qué es la Seguridad Jurídica?

En el nuestra Carta Magna podemos encontrar el articulo “Artículo 139 donde nos menciona cuales Son principios y derechos de la función jurisdiccional:

-La seguridad jurídica señala el compromiso del Estado de una actuación estatal o ciudadana con sujeción al principio de legalidad; así como de protección, reparación o resarcimiento frente a actos contrarios al ordenamiento jurídico.

-La seguridad jurídica puede ser clasificada de la manera siguiente: objetiva y subjetiva.

- EL REQUISITO DE BUENA FE exige que no se haya tenido conocimiento de la realidad extrarregistral.

Por ejemplo si dentro de un proceso judicial se acredita que el adquiriente conocía de la existencia de dicho proceso judicial, no puede ser considerado tercero registral y lo mismo sucederá en los otros sistemas registrales en los que también se consignen el principio de fe pública registral.

Asimismo, son los siguientes:

* Ser un tercero adquirente de derechos reales: Recibir un bien en propiedad respecto del cual el adquirente (tercero) piense que legítimamente puede usar, disfrutar, disponer y reivindicar.

*Ser un adquirente de buena fe (desconocimiento de la inexactitud registral): Desconocer o ignorar la discrepancia entre la realidad extraregistral y la registral. Asimismo, la buena fe no solo se entenderá respecto de las partidas registrales sino que se extenderá hasta los títulos archivados.

* Ser un adquirente a título oneroso: Adquirir la propiedad de un bien luego de haber pagado un precio en dinero por el mismo.

* Ser un adquirente de derechos de persona que en el registro aparezca con facultades para transmitirlos: Este requisito está relacionado con la buena fe ya que si el potencial adquirente se percata de que en el registro la persona que le ofrece en propiedad un bien en realidad no tiene facultades para transmitirlo y a pesar de ello lo adquiere, eso generará mala fe del adquirente por tanto no se convertirá en tercero registral ni se verá protegido por el principio de la fe pública registral.

* Inscripción del derecho del adquirente: Para que el tercero devenga en tercero registral deberá de inscribir su derecho.

III. CONCLUSIÓN

El principio de fe pública registral es una manifestación del principio de legitimación, es decir, el contenido de los asientos se presumirá cierto y producirá efectos mientras no sean rectificados o declarados inválidos.

Por ello, quien adquiera algún bien de buena fe, a título oneroso y lo inscriba en base a esa información registral presumida exacta o correcta deberá verse protegido, aunque el transferente no haya tenido dicho título o este sea anulado, rescindido o resuelto en mérito de causas que no constan en el Registro.