LA VALIDEZ DE LA VENTA DE BIEN AJENO A PROPÓSITO DE LA CASACIÓN Nº 443-2014 - LIMA

La posibilidad de que se pueda celebrar válida y eficazmente un contrato de compraventa en el cual el bien materia de la venta no pertenece al vendedor al momento de la celebración del contrato, constituye lo que en la doctrina se ha venido a denominar el problema de "La venta de cosa o bien ajeno", el cual representa un tema polémico para aquélla, en la medida que ha generado diversas y encontradas posiciones.

¿QUE ES LA VENTA DE UN BIEN AJENO?

La venta de bien ajeno constituye un contrato de compraventa mediante el cual el vendedor se obliga a transmitir la propiedad de un bien al comprador. La única particularidad de este contrato radica en que el bien materia de la transferencia no pertenece al vendedor al momento de la celebración del contrato.

El código civil regula este tipo de contrato en el artículo 1537º, el cual señala: "El contrato por el cual una de las partes se compromete a obtener que la otra adquiera la propiedad de un bien que ambas saben que es ajeno, se rige por los artículos 1470, 1471 y 1472"

CARACTERÍSTICAS DEL BIEN AJENO:

El bien ajeno, materia de compraventa, tiene estas siguientes características:

1. Que sea determinado

Desde luego, partimos de la premisa de que el Código se está refiriendo aquí a la venta de un bien ajeno individualmente determinado, como podría ser un automóvil Toyota, año 2008, de placa N AD-2795, o el inmueble ubicado en la avenida Augusto Bolognesis 221, San Isidro, y que ha prescindido de la venta genérica, pues en esta carece de importancia que el vendedor sea dueño al tiempo en que se celebra el contrato y bastará que le entregue al comprador un bien de la calidad pactada y que en su momento lo haga propietario del mismo.

2. Que el vendedor y el comprador conozcan de su ajenidad

Existe un elemento condicionante para que opere la fórmula prevista por el artículo 1537 y es, como lo señala su texto, que ambas partes, tanto vendedor y comprador- sepan que el bien es ajeno, pues de otro modo desconocerían que lo único que existe es el compromiso asumido por el vendedor, de obtener que el dueño lo transfiera al comprador. Pero, ¿Qué sucede si el comprador no está al tanto de esta realidad y celebra el contrato de compraventa? La respuesta está dada por lo dispuesto en el artículo 1539 del Código Civil.

El desconocimiento de la ajenidad del bien por parte del comprador acarrearía consecuencias penales de conformidad con la Casación 1017-1997:

“La ley permite la compraventa sobre cosa ajena, siempre que el comprador conozca esa situación, en cuyo caso el vendedor se obliga por un tercero. Fuera de estas circunstancias, la venta de cosa ajena es un delito tipificado en el inciso 4) del artículo 197 del Código Penal y denominado estelionato, por lo que constituye un acto ilícito”.

EL CONTRATO DE VENTA DE BIEN AJENO EN EL CODIGO CIVIL PERUANO

El código ha contemplado diversos supuestos de contratos referidos a transferencia de la propiedad de bienes ajenos, sin que todos dichos supuestos se refieran a contratos de venta de bien ajeno.

- El artículo 1537 del Código Civil:

Este artículo señala lo siguiente: "El contrato por el cual una de las partes se compromete a obtener que la otra adquiera la propiedad de un bien que ambas saben que es ajeno se rige por los artículos 1470, 1471 y 1472".

El artículo consignado se refiere a un contrato mediante el cual una de las partes -a quien denominaremos "deudor"- asume la obligación de obtener que la otra parte (a quien llamaremos "acreedor") adquiera la propiedad de un bien que ambos saben pertenece a un tercero y no al "deudor".

De acuerdo a lo expuesto la obligación del "deudor" es una de "obtener que su acreedor adquiera", obligación que no tiene el mismo contenido de la obligación del vendedor en una compraventa, consistente en "transmitir la propiedad" de un bien conforme a lo establecido en el artículo 1529 del código. "Obtener que otro adquiera" y "transmitir la propiedad" expresan contenidos diferentes y maneras de cumplir distintas, razón por la cual el "deudor" del contrato contemplado en el artículo 1537 no es el vendedor de la compraventa, por lo que el artículo 1537 no contempla un contrato de compraventa, sino un contrato innominado.

Siguiendo con la premisa, el "deudor" podrá cumplir su de la manera siguiente:

a) Mediante una prestación de hacer: Convenciendo al tercero propietario para que transmita la propiedad del bien al "acreedor", obteniendo así que éste adquiera la propiedad del bien vendido.

b) Mediante una prestación de dar: Transmitiendo el mismo "deudor" la propiedad del bien vendido al "acreedor", para lo cual el "deudor" requerirá previamente adquirir la propiedad del bien que se obligó a transmitir

El Artículo 1538 del Código Civil:

Este artículo prevé lo siguiente: "En el caso del artículo 1537, si la parte que se ha comprometido adquiere después la propiedad del bien, queda obligado en virtud de ese mismo contrato a transferir dicho bien al acreedor, sin que valga pacto en contrario".

Este artículo establece qué es lo que sucede en el supuesto que el "deudor" obligado conforme a los términos del artículo 1537, adquiera la propiedad del bien del tercero propietario. En dicho supuesto, señala el artículo 1538, el "deudor queda obligado a transmitir la propiedad del bien, es decir, adquiere el bien del tercero propietario y cumple su obligación con su "acreedor" mediante una prestación de dar.

Es así que, cuando el "deudor" adquiriese el bien del tercero propietario, en virtud del mismo contrato que contenía la obligación de "obtener que el otro adquiera", el "deudor" queda obligado a "transferir dicho bien al acreedor". Dicha obligación de "transferir la propiedad a su acreedor" es similar a la obligación del vendedor en la compraventa, conforme al artículo 1529 del código. Por lo la obligación de obtener que el otro adquiera se convierte en una obligación de transmitir, por lo que el contrato innominado contemplado en el artículo 1537 se convierte en un contrato de compraventa, en la medida que, obviamente, el "acreedor" estará obligado a pagar el precio al "deudor".

Artículo 1539 del Código Civil:

Este artículo señala lo siguiente: "La venta de bien ajeno es rescindible a solicitud del comprador, salvo que hubiese sabido que no pertenecía al vendedor o cuando este adquiera el bien, antes de la citación con la demanda".

El artículo materia del análisis contiene tres supuestos diferentes con consecuencias para cada uno de ellos. Dichos supuestos son los siguientes:

a) El primer supuesto es el de la venta de bien ajeno cuando el comprador no conoce el carácter ajeno del bien, caso en el cual el comprador podrá rescindir el contrato cuando se entere que el bien es ajeno.

b) El segundo supuesto es el de la venta de bien ajeno cuando el comprador conoce el carácter ajeno del bien. En este caso el contrato no es rescindible.

c) El tercer supuesto es aquel en que el vendedor adquiere la propiedad del bien antes de la citación con la demanda de rescisión interpuesta por el comprador que no conocía el carácter ajeno del bien. En este supuesto la venta no es rescindible.

De acuerdo a lo expuesto, el legislador ha establecido que, si el comprador no conoce el carácter ajeno del bien vendido, podrá interponer la acción rescisoria al momento en que se entera que el bien es ajeno. Caso contrario, es decir si el comprador conociera que el bien es ajeno o si el vendedor llegara a adquirir el bien antes de que el comprador demande la rescisión, dicha acción rescisoria será improcedente.

Al respecto, la Corte Suprema de Justicia de la República, también se ha pronunciado sobre este polémico tema, en la CASACIÓN Nº 443-2014-Lima-Compraventa de bien ajeno:

Fundamento 14.

En ese sentido cabe recordar que, si bien nuestro ordenamiento jurídico consagra como regla general, el principio según el cual, sólo puede transferir la titularidad del derecho de propiedad sobre un bien, quien es su propietario; sin embargo, ello no significa que, per se, la venta del bien ajeno sea inválida o nula, pues como veremos seguidamente, los efectos que se generen como consecuencia de la venta de un bien ajeno son diversos, dependiendo de determinadas circunstancias.

Así, no será lo mismo la compra venta de bien ajeno celebrada por un vendedor en nombre ajeno, con la compra venta de bien ajeno celebrado por el vendedor en nombre propio; toda vez que en el primer caso se podrían dar hasta tres escenarios:

i) Que el vendedor cuente con poder de representación; ii) Que no cuente con poder de representación; o, iii) Que se exceda de los límites de su representación (falsus procurador); mientras que en el segundo caso se pueden presentar dos supuestos: i) Que el comprador conozca que el bien es ajeno; o, ii) Que el comprador desconoce que el bien es ajeno. Para el caso que nos ocupa es necesario analizar estos dos últimos casos, a fin de verificar qué efectos generan este tipo de actos jurídicos.

Fundamento 15:

Cuando el comprador sí sabe que el bien es ajeno, estamos ante un acto jurídico válido, ya que en este caso el vendedor sólo se compromete a obtener el consentimiento del verdadero propietario, o adquirir el bien del verdadero propietario, para luego transferir la propiedad al comprador. En cambio, cuando el comprador no sabe que el bien es ajeno, ya sea porque en el contrato de compra venta no obra el compromiso del vendedor de adquirir el bien de su verdadero propietario para luego transferirlo al comprador, o porque en el contrato el vendedor declara que es el propietario del bien, y el comprador no tiene posibilidad de conocer que dicho vendedor en realidad no es propietario del bien (buena fe), estamos ante un acto jurídico inválido.

Fundamento 16:

Si bien algún sector de la doctrina considera que la venta de bien ajeno es ineficaz, porque la capacidad de disposición o legitimidad para vender no es un requisito de validez, sino uno de eficacia; sin embargo, otro sector considera que es un acto inválido, porque se encuentra incurso en las siguientes causales de nulidad: i) El objeto es jurídicamente imposible (artículo 219 inciso tres del Código Civil); ii) El fines ilícito (artículo 219 inciso cuatro del Código Civil); o, iii) Es un acto contrario a las leyes que interesan al orden público o a las buenas costumbres (artículo doscientos dieciocho inciso ocho del Código Civil).

Por último, la Corte Suprema en la linea de quienes concluyeron que "la transferencia de un bien ajeno contiene un fin ilícito y es contrario a las buenas costumbres porque tipificaría el delito de estelionato recogido en el artículo ciento noventa y siete inciso cuatro del Código Penal, posición que sin embargo es minoritaria, a diferencia de quienes señalan que la venta de bien ajeno constituye una prestación (objeto) jurídicamente imposible.

Así mismo, a través de numerosas ejecutorias supremas, tales como las dictadas en las Casaciones números 3041-2008-Puno de dieciséis de octubre de dos mil ocho y, 1332-2009-Cajamarca de veintidós de octubre de dos mil nueve, entre otras, ha manifestado que aun cuando el artículo mil cuatrocientos nueve del Código Civil señala que la prestación materia de la obligación (objeto) puede versar sobre bienes ajenos, dicho dispositivo debe ser interpretado en el sentido que únicamente es válida la venta de bien ajeno, cuando el comprador conoce tal circunstancia y el vendedor se compromete a obtener el consentimiento del verdadero propietario o adquirir el bien del verdadero propietario para luego transferir la propiedad al contrario; caso contrario, si se vende un bien ajeno como suyo y el propietario tiene conocimiento de ello o tiene la posibilidad de conocer que su vendedor en realidad no es propietario del bien, dicha venta es nula .

Abona a esta posición, los efectos que podrían generar aquellos casos en los que el contrato de compra venta de un bien ajeno se encuentre inscrito en los Registros Públicos, toda vez que en estos casos el comprador del bien ajeno, premunido de la fe pública registral, puede transferir el bien a un tercero de buena fe, a quien el verdadero propietario del bien no podrá hacer valer la figura de la ineficacia, por cuanto este tercero se encontrará protegido por los principios registrales de legitimación, fe pública registral y tracto sucesivo, consagrados en los artículos dos mil trece, dos mil catorce y dos mil quince del Código Civil.

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