EL MEJOR DERECHO DE PROPIEDAD - JURISPRUDENCIA y MODELO DE DEMANDA.
- TORRES TAPIA ABOGADOS
- 5 oct 2021
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Actualizado: 20 oct 2021
Cuando nos referimos al mejor derecho de propiedad nos referimos a dos partes que pretenden la propiedad de un mismo bien, alegando cada una de ellas tener el mejor derecho de propiedad respecto a la otra parte.
En los siguientes casos veremos de qué manera la jurisprudencia peruana desarrolla el mejor derecho de propiedad:
¿SE PUEDE APLICAR EL ARTÍCULO 1135 DEL CÓDIGO CIVIL EN UN PROCESO DE MEJOR DERECHO DE PROPIEDAD CUANDO LA OBLIGACIÓN DE TRANSFERIR LA PROPIEDAD DEL BIEN INMUEBLE NO PROVIENE DEL MISMO DEUDOR? CASACION 3851-2014-LAMBAYEQUE
El mejor derecho de propiedad no se encuentra expresamente establecida en el Código Civil; por lo que al momento de interponer una demanda existe duda sobre que artículo del Código Civil es el que se debe aplicar al momento de resolver una controversia.
AL respecto la Casación 3851-2014 Lambayeque ha establecido qué artículo se debe aplicar cuando existe diversidad de acreedores; es decir cuando las partes alegan ser propietarios de un mismo bien el cual ha sido adquirido por un mismo sujeto y cuando existe cadenas de transmisión independientes, es decir cuando quienes reclaman contar con un derecho de propiedad han adquirido el mismo de distintos sujetos.
En lo casos en que se identifique cadenas de transmisión, es decir cuando el mismo sujeto entrego a ambas partes el mismo bien se debe aplicar el articulo 1135 del Código Civil:
Artículo 1135.- Cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripción, al acreedor cuyo título sea de fecha anterior. Se prefiere, en este último caso, el título que conste de documento de fecha cierta más antigua.
En los casos en que no existe cadenas de transmisión, es decir que ambas partes adquirieron el bien de diferentes sujetos se debe aplicar el articulo 2022 del Código Civil:
Artículo 2022.- Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquél a quien se opone. Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho común.
TRES REGLAS PARA DEFINIR EL MEJOR DERECHO DE PROPIEDAD - CASACIÓN N°1988-2018
En la Casación N°1988-2018 – San Martin; la Corte Suprema ha precisado, conforme al artículo 1135 del Código Civil, las reglas para determinar el mejor derecho de propiedad en los casos de concurrencia de acreedores:
Así lo ha determinado en los siguientes fundamentos:
DÉCIMO NOVENO.- Para determinar la preferencia, el artículo 1135 del Código Civil prevé una serie de reglas en razón de tres supuestos concretos: 1) si hay derecho inscrito sobre el inmueble, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito; 2) en defecto de inscripción se prefiere al acreedor que tenga documento fecha cierta más antigua; y, 3) en defecto de inscripción y de documento de fecha cierta, se prefiere a quien tenga el título de fecha más antigua. En ese sentido, la interpretación de dicho artículo no debe efectuarse en el sentido de que primero debe preferirse al acreedor de buena fe cuyo título sea de fecha anterior, como lo sostiene el demandante en su recurso de casación, sino que, en principio, ante la existencia de inscripción registral de algún derecho sobre el inmueble, se prefiere a quien de buena fe inscribió primero su derecho; en defecto de inscripción corresponderá preferirse al que ostenta documento de fecha cierta más antigua, y sólo en última instancia corresponderá optarse por el que tenga documento de fecha anterior VIGÉSIMO.- Tratándose de derechos inscritos respecto a inmuebles, el artículo 1135 del Código Civil resulta concordante con el primer párrafo de su artículo 2022, en tanto dispone que para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquél a quien se opone. Nótese que las soluciones que brinda el citado artículo 1135 del Código Civil resultan más amplias, en el sentido de que no sólo contempla la situación del derecho real inscrito sobre un inmueble, sino también la que aquellos casos en los cuales no exista inscripción registral.
Tal como señala la referida casación; para determinar el mejor derecho de propiedad ante la concurrencia de varios acreedores, se debe tener en cuenta tres reglas:
1. SI HAY DERECHO INSCRITO SOBRE EL INMUEBLE, SE PREFIERE AL ACREEDOR DE BUENA FE CUYO TÍTULO HA SIDO PRIMERAMENTE INSCRITO:
2. EN DEFECTO DE INSCRIPCIÓN SE PREFIERE AL ACREEDOR QUE TENGA DOCUMENTO FECHA CIERTA MÁS ANTIGUA.
3. EN DEFECTO DE INSCRIPCIÓN Y DE DOCUMENTO DE FECHA CIERTA, SE PREFIERE A QUIEN TENGA EL TÍTULO DE FECHA MÁS ANTIGUA.
Al respecto la Casación antes mencionada señala que la interpretación de dicho artículo no debe efectuarse en el sentido de que primero debe preferirse al acreedor de buena fe cuyo título sea de fecha anterior, sino que ante la existencia de inscripción registral de algún derecho sobre el inmueble, se prefiere a quien de buena fe inscribió primero su derecho; en defecto de inscripción corresponderá preferirse al que ostenta documento de fecha cierta más antigua, y sólo en última instancia corresponderá optarse por el que tenga documento de fecha anterior.
5 ARTÍCULOS IMPRESCINDIBLES QUE SE DEBE TENER EN CUENTA PARA DETERMINAR EL MEJOR DERECHO DE PROPIEDAD – EXP 660-2008-CHANCHAMAYO
La Corte Superior de Justicia de Junín en la sentencia de primera instancia recaída en la Resolución N°77 de fecha 09 de octubre de 2017, confirmada en segunda instancia mediante sentencia de Vista recaída en la Resolución N°82 de fecha 25 de enero de 2018, estableció 5 artículos imprescindibles que se debe tener en cuenta para determinar el mejor derecho de propiedad:
A) El articulo 949° que regula el momento en que opera la transmisión del derecho de propiedad sobre bienes inmuebles
B) El articulo 1135° el cual regula 1135° el cual regula a cuál acreedor se debe preferir ante la concurrencia de acreedores a quien el mismo deudor se ha obligado a entregar el inmueble
C) los artículos 1529°, 1539° y 1549°, que regulan la naturaleza de la compraventa, la posibilidad de venta de bien ajeno y la obligación esencial del vendedor perfeccionamiento de la transferencia, respectivamente
D) Los artículos 2013°, 2014° y 2022°, que regulan los principios de legitimación registral o exactitud del asiento—, tercero de buena fe registral y la oponibilidad de derechos reales sobre bienes inscritos; inclusive en la eventualidad de demandas de nulidad de acto jurídico, también hace necesario traer a colación las normas que regulan la validez e invalidez del acto jurídico, fundamentalmente
E) los Artículos 140° y 219°.
La sentencia de vista señala que, si bien la sola enajenación de un inmueble determinado hace propietario al acreedor en atención a lo establecido en el artículo 949 del Código Civil, debe tenerse en cuenta que cuando el Juzgador resuelve un conflicto respecto a quien tiene el mejor derecho de propiedad, la resolución del conflicto debe obedecer inexorablemente a la aplicación de cualquiera de las normas citadas anteriormente, así mismo; dicha interpretación debe efectuarse en estricta observancia efectuarse en estricta observancia de la buena fe o mala fe y la mayor o menor seguridad jurídica del derecho que cada uno alega ostentar.
Dicho criterio es adoptado por la mayoría de los Jueces por cuanto existe una divergencia absoluta en la jurisprudencia nacional en lo concierne a la resolución de conflictos de intereses de compradores concurrentes sobre un mismo inmueble, originado por la contradicción entre el articulo 949 y 1135 del Código Civil.
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